利回りとは、収入÷購入価格の式で表します。賃貸経営では年間の家賃収入÷購入価格で表すことが多いですが、利回りが10%であれば、10年間で購入価格を取り戻すということになります。
収益物件探しの際は利回りに注目しますが、「利回りが良い物件を購入したほうが失敗は少ない」と思うことがあります。インターネットやチラシなどに掲載されている利回りは表面上の利回りです。満室時家賃収入÷物件価格の計算式で表された数字です。あくまでも満室時の家賃収入ということと、これには修繕費や税金などの支出が含まれていないので注意が必要です。
これに対して、(満室時家賃収入-修繕費-空室家賃-税金 等)÷物件価格で表す、必要経費等支出の部分を計算に含めた実質利回りというものがあります。収益物件を購入する際は、こちらに注目する必要があります。
「高利回りだからキャッシュフローも大丈夫だろう」と安易な考えでいると、とんでもないことに陥る可能性があります。将来的に現金が出て行ってしまう時のことを考えておかないと、その時に現金が用意できなければ、物件を手放すことになることもあります。