有限会社古川不動産
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キャッシュフロー経営について

 

キャッシュフロー経営について

キャッシュフロー経営について
 
キャッシュフローとは?
不動産投資(アパート経営)は、キャッシュフローのプラスを大きくすることが重要です。
キャッシュフローとは実際のお金の流れ。
計算式で表すと 収入-支出=キャッシュフロー
簡単にいうと家賃収入から支出を差し引いた分です。
将来的に長期的に見てこのキャッシュフローをプラスにしていくことがアパート経営では非常に重要といえます。
 
アパート経営の収入と支出
アパート経営の収入といえば家賃収入です。支出といえばアパートローンの返済が頭に浮かびますが、それ以外に列挙しますと、
 
・管理費、修繕費
・固定資産税等
・所得税、住民税 など
 
ローン返済以外にも色々とかかってくることがわかります。
これをきちんと理解しておかないと「こんなはずではなかった・・・」ということになりかねないのです。
 
利回りとは?
利回りとは、収入÷購入価格の式で表します。賃貸経営では年間の家賃収入÷購入価格で表すことが多いですが、利回りが10%であれば、10年間で購入価格を取り戻すということになります。
収益物件探しの際は利回りに注目しますが、「利回りが良い物件を購入したほうが失敗は少ない」と思うことがあります。インターネットやチラシなどに掲載されている利回りは表面上の利回りです。満室時家賃収入÷物件価格の計算式で表された数字です。あくまでも満室時の家賃収入ということと、これには修繕費や税金などの支出が含まれていないので注意が必要です。
これに対して、(満室時家賃収入-修繕費-空室家賃-税金 等)÷物件価格で表す、必要経費等支出の部分を計算に含めた実質利回りというものがあります。収益物件を購入する際は、こちらに注目する必要があります。
「高利回りだからキャッシュフローも大丈夫だろう」と安易な考えでいると、とんでもないことに陥る可能性があります。将来的に現金が出て行ってしまう時のことを考えておかないと、その時に現金が用意できなければ、物件を手放すことになることもあります。
 
購入物件の背景を知る
物件購入時には利回りも大切ですが、購入物件自体の背景を考えることも重要です。購入後に欠点に気づいて、泣き寝入りしては元も子もありません。では、どういった点に注意したらよいのでしょうか?いくつか列挙してみますと、
 
・借り手の需要がある地域なのか
・家賃は適正か(相場と合っているか)
・入居率はどのくらいか
・修繕、リフォームの時期にきていないか など
 
地域性、家賃相場などは地元の不動産業者などに確認するとよいですし、入居率・修繕履歴などは物件売却業者に資料を請求するとよいです。物件購入時にはこういった面も考慮する必要があり、必ずしも「高利回り=良い物件」ではないのです。
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