有限会社古川不動産
佐世保アパート経営.com
〒859-3215
長崎県佐世保市早岐1-16-1
TEL.0956-38-0110
FAX.0956-38-1658
────────────
・賃貸物件
・売買物件
・資産運用
────────────
・長崎県知事免許(4)第2838号
・(社)全国宅地建物取引業保証
 協会会員
・(社)長崎県宅地建物取引業
 協会会員
・九州不動産公正取引協議会
 

キャッシュフローをよくするには

 

キャッシュフローをよくするには

キャッシュフローをよくするには
 
キャッシュフローをプラスにする
冒頭にも出てきましたが、収入-支出=キャッシュフロー
簡単に言えば、収入>支出 の状態であればキャッシュフローはプラスです。
収入を増やすか支出を減らせばこのような状態になるということです。
 
収入を増やすには家賃を上げることにより可能となりますが、現実的に難しいところもあります。
比較的に取り組みやすいのは支出を減らす方法です。
 
では、いくつか支出を減らす方法を列挙してみます。
 
・借入金を減らす
・修繕費を減らす
・金利を低くする
・返済期間を長くする
 
などです。
 
借入金を減らすには、自己資金を多く入れることです。
現預金を頭金に入れることや、その他の資産の売却(株の売却など)で資金を調達することが挙げられます。
 
修繕費を抑えるには、築年数の新しい物件を購入することなどが挙げられます。
比較的新しい物件であれば、設備も新しいですし、外壁塗装なども数年は行わなくても良いと思いますので、購入後すぐは修繕箇所は出にくいといえます。
 
また、メンテナンスコストをへらすのも一つの方法です。
床材にウッドタイルを使用したり、白熱電球からLED電球に交換することで、コスト削減できる場合があります。
ウッドタイルは塩化ビニル系の床材で、CFシートに比べると高価ですが、傷がつきにくい・色あせしにくい・一枚単位で部分張替可能など、メンテナンス性の高いところが特徴です。
LED電球は白熱電球に比べ高価ですが、寿命が長く、結果的には白熱電球よりコストがかからない場合が多いです。共同部分の照明器具などに利用すると効果が期待できます。また、虫が寄りにくくなるというメリットもあるようです。
他には、ガルバリウム鋼板を外壁に使用したり、雨で自然に汚れが落ちる外壁塗装など、メンテナンスフリーの材料を使用するのも効果が期待できます。
 
金利と返済期間がキャッシュフローに与える効果
次の例を見てください。
 
金利と返済額の関係
 
借入額3500万円  返済期間25年の場合
 
金利3%では
 
  月々の返済額 約  166,000円
  年間の返済額 約1,992,000円
  
金利3.5%では
 
  月々の返済額 約  175,000円
  年間の返済額 約2,100,000円
 
 
金利が0.5%下がると、月々では9,000円、年間でみると108,000円の支出を抑えることができます。
 
 
 
返済期間と返済額の関係
 
借入額3500万円  金利3%の場合
 
返済期間25年では
 
  月々の返済額 約  166,000円
   年間の返済額 約1,992,000円
 
返済期間30年では
 
  月々の返済額 約  147,500円
  年間の返済額 約1,770,000円
 
 
返済期間を5年長くすることで、月々では約18,500円、年間でみると222,000円の支出を抑えることができます。
 
まとめると
 
 
金利    返済期間   キャッシュフロー
 
高い     短い     悪い 
 
低い      長い     良い 
 
 
となります。
 
金利、返済期間がキャッシュフローに与える影響は大きいです。特に、返済期間を長くするほうが、効果が高いといえます。
返済期間が長いと、トータルの返済額は多くなりますが、キャッシュフローは良くなります。
キャッシュフローをプラスにするなら、返済額が多くなっても返済期間を長くしたほうが、有利な場合が多いです。
逆に返済期間が短いと最悪の場合、下記のような事態になりかねません。
 
 
返済期間が短い=総支払額は少ない
反面、月々、年間の支払いが多くなる=キャッシュフローが悪い
突然・不測の事態(大規模修繕など)に対応し辛い(手元にキャッシュが残りにくいため)
手元にキャッシュがない場合は売却しないといけないことも
アパート経営破たん
 
 
qrcode.png
http://furukawa-f.jp/
モバイル版はこちら!!
バーコードリーダーで読み取り
モバイルサイトにアクセス!

<<有限会社古川不動産>> 〒859-3215 長崎県佐世保市早岐1-16-1 TEL:0956-38-0110 FAX:0956-38-1658